1月9日，上海對租賃和商務服務業推出一項重磅新政，市政府辦公廳印發《上海市促進租賃和商務服務業“產業聚集、空間聚集、要素聚集”三年行動計劃（2026-2028年）》（以下簡稱《行動計劃》）租賃。
根據《行動計劃》，到2028年，上海要建設一批集聚融合的重點園區、重點街區和樓宇，聚集一批高能級企業和高增長企業，匯聚一批高階商務服務人才、專業服務平臺、展會活動和論壇，全市租賃和商務服務業營業收入達到1.5萬億元以上，規模保持全國領先租賃。
時間剛進入2026年，正式步入“十五五”開局之年租賃。幾天前的1月4日，上海召開了全市最佳化營商環境大會。在這樣的時間點，上海出臺促進租賃和商務服務業的系統性政策，其重要性和背後的戰略考量值得想象。
如今，製造業、科創、金融等產業已為人們所熟知，但在全球城市競爭中，真正決定能級差距的往往離不開高階專業服務業租賃。這方面上海有基礎和優勢，同時也是進一步提升城市能級與核心競爭力的重要支點。
可以看出，上海正在將租賃和商務服務業作為具有戰略意義的萬億級賽道來重點謀劃和打造租賃。
“三聚集”切換髮展模式
所謂租賃和商務服務業，是涵蓋辦公與商業租賃、法律、會計、仲裁、廣告、諮詢調查、總部管理、出海服務、人力資源、會展服務等領域，透過租用資產和提供專業服務，幫助企業更高效地運營、管理和做生意的一大類現代服務業租賃。
這次《行動計劃》共28條舉措，重點提出“三聚集”，即產業聚集、空間聚集、要素聚集租賃。具體地說，加快租賃和商務服務業優勢細分行業向重點區域聚集，優質經營主體向重點空間載體聚集，關鍵要素資源向重點行業和區域聚集。
展開全文
2025年11月，第八屆進博會在國家會展中心（上海）舉辦租賃。澎湃新聞記者 朱偉輝 圖
舉例來說，上海提出到2028年，在數字廣告服務業上，徐匯、黃浦、普陀等3個集聚區合計營收佔全市比重要達到50%；在人力資源服務業上，浦東、靜安、黃浦等3個集聚區營收佔比達到60%；在會展服務業上，浦東、徐匯、青浦等3個集聚區營收佔比達到60%租賃。
同時，在組織管理服務業上，浦東、靜安、徐匯等3個集聚區營收佔比達到55%；在諮詢調查服務業上，浦東、靜安、黃浦等3個集聚區營收佔比超過70%；在法律服務業上，浦東、靜安、徐匯等3個集聚區營收佔比達到80%，安排相當具體和明確租賃。
很大程度上，“三聚集”是一次發展模式的切換租賃。
之所以提出“三聚集”，一方面，上海要解決過去存在的行業分散、企業分散等“老問題”，透過各區域鎖定細分賽道，讓過去各自為戰的樓宇、園區邁向更高能級的功能區、集聚帶，讓人才、資料、算力等要素向重點區域和行業集中租賃。另一方面，在全市範圍系統性地重組產業、空間和要素資源，有利於推動上海高階服務業加速提升規模、質效和能級，成為城市高質量發展和經濟增長的新動能。
資料顯示，2025年上海租賃和商務服務業營收預計超過1.3萬億元，規模排名全國第一，行業增加值佔GDP比重超過8%租賃。
上海市發展改革研究院副院長馬海倩對澎湃新聞記者說，多年來上海租賃和商務服務業在總體規模上穩居全國第一，但發展仍有一定程度的分散問題租賃。如果把數字廣告、人力資源等各行業進一步聚合，各區在細分領域發揮比較優勢，每一個賽道都有望進一步釋放潛力，形成新的發展增量。
她表示，租賃和商務服務業是生產性服務業的重要組成部分，是上海的重點產業，其經濟規模大、就業帶動強、行業門類全租賃。而產業聚集、空間聚集、要素聚集，在新形勢下是增強產業生態競爭優勢的重要路徑，是一次發展模式的切換。
與城市功能高度契合
在專家看來，發展租賃和商務服務業，與上海的城市核心功能、產業定位和資源稟賦高度契合，是建設“五個中心”、提升全球城市能級和核心競爭力的重要內容租賃。換言之，並非所有城市都具備像上海這樣系統打造租賃和商務服務業的綜合稟賦，而上海既更有能力，也更有必要在這一領域持續發力。
這次上海明確點出7個重點行業：數字廣告、人力資源、管理服務、諮詢調查、旅行服務、會展服務、法律服務租賃。這些行業有一些共性，對城市法治環境、制度穩定性要求高，對高階人才、國際連線依賴也強，一旦形成集聚，行業黏性強，很難輕易外遷。
這正是上海的優勢所在，上海有國際一流營商環境，全球客戶和總部企業密度很高租賃。截至2025年9月，上海累計認定跨國公司地區總部和外資研發中心分別達到了1060家和631家。上海的金融、科創、先進製造、航運、貿易等高階產業體系完備，並持續為中國企業“走出去”提供綜合服務。
以涉外法律、仲裁、合規等租賃和商務服務業為例，其發展離不開國際航運、金融體系以及跨國企業的高度集聚租賃。與製造業不同，此類生產性服務業的核心資產並非廠房和裝置等“硬體”，而是高階人才、客戶關係等“軟體”，一旦在一座城市形成集聚，具有極強的“根植性”。
事實上，行業企業的“根植性”在當前全球環境下至關重要租賃。近年來，貿易保護主義抬頭，經濟全球化面臨逆流，凸顯了產業鏈供應鏈穩定的重要性。產業鏈韌性，除了需要具有抗衝擊能力，還需要能夠避免因內部條件和外部環境變化而外遷的根植性。
在這次《行動計劃》中，上海同樣強調了“根植性”租賃。在提升優勢行業集聚度的同時，上海提出持續提升經營主體競爭力，持續提升產業生態融合性。比如，上海要培育具有根植性的新生代總部型企業，支援領軍企業瞄準GaWC評價體系爭創全球性高能級服務企業，增強企業創新驅動力和全球化服務能力。
馬海倩分析，主體責任落在各區，要透過產業聚集做強細分賽道、最佳化產業佈局；透過空間聚集做優招商引資、連結整合資源；透過要素聚集放大溢位效應、打造產業生態租賃。最終，加快打造更具根植性、聚合度和競爭力的產業叢集。
賦能經濟發展的“加速器”
根據租賃和商務服務業的特質，其對實體經濟、科創等產業具有賦能作用租賃。此類服務業雖然並不直接生產產品，卻是影響產業執行效率的關鍵因素，是經濟結構最佳化和高質量發展的“加速器”。
從《行動計劃》看，上海重點發力的7個行業涵蓋法律、諮詢、人力資源、會展、總部管理等服務，幾乎貫穿企業全生命週期租賃。試想一下，科創企業上市階段，一定會面對複雜財務體檢和合規挑戰；2025年上汽集團MG在歐洲銷量超過30萬輛，市場份額如此之大，勢必也離不開境外合規管理、國際商事解決等服務支撐。這些都是租賃和商務服務業的“用武之地”。提升其服務水平，會直接影響科創企業能否更快商業化，製造業能否更好“走出去”，貿易、金融、航運等高階產業能否降低交易成本、提升全球化能力。
2025年12月召開的中央經濟工作會議提出，要制定服務業擴能提質行動方案租賃。而租賃和商務服務業是生產性服務業的重要組成部分，此次上海推出如此係統的行動方案，在全國具有先行意義。
在馬海倩看來，《行動計劃》既是上海對國家推動服務業提質增效發展戰略的積極響應，也是發揮自身服務業優勢、佈局“十五五”產業發展邁出的重要一步租賃。隨著上海產業結構的換擋升級，治理思路已從規模領先向打造產業生態轉變。
在1月4日釋出的《上海市加快打造國際一流營商環境行動方案（2026年）》中，上海首次提出“打造友好適配的產業生態環境”，透過產業園區、樓宇等抓手，聚焦要素保障和重點產業，因地制宜打造產業發展更適配、創新創業更友好的產業創新生態租賃。
毫無疑問，兩份檔案形成呼應租賃。未來三年透過產業聚集、空間聚集、要素聚集，上海要建設一批集聚融合的重點園區、重點街區和樓宇，聚集一批高能級企業和高增長企業，匯聚一批高階商務服務人才、專業服務平臺、展會活動和論壇，推動全市租賃和商務服務業登上新臺階。
而最終，《行動計劃》的28條舉措將融入城市發展各個環節，助力上海“五個中心”建設，提升上海城市能級和核心競爭力，為全市經濟社會高質量發展注入強勁動力租賃。（澎湃新聞 記者李佳蔚）
