保租房REITs市場正在加速發展租房。近日，華夏基金華潤有巢REIT擴募獲批准，成為國內第2單擴募獲批的租賃住房REIT。華泰證券研報顯示，截至目前，2024年前首發的5家REITs均已釋出擴募計劃，目前還有3家REITs在擴募程序中。
業內認為，保租房REITs已正式進入“首發+擴募”並行階段，行業步入加速擴容的新週期租房。在2.6億租賃人口的市場基本盤支撐下，疊加保租房專案本身的相對價格優勢、區位優勢等，保租房專案運營將保持穩健，為後續新發租賃住房REITs提供了充足資產儲備。
中金公司預計，未來“首發+擴募”有望雙輪驅動租賃住房REITs市場規模擴張，而在低利率、“資產荒”環境下，租賃住房REITs作為優質配置型資產或受持續青睞租房。
擴募進行時
近日，華夏基金華潤有巢REIT的第一次擴募取得了中國證監會的批覆以及上交所的無異議函租房。這也將成為目前第二單擴募獲批的保租房REITs。
據華夏基金披露，本基金本次擴募擬採用的發售方式為向原持有人配售，擬發售金額不高於 11.4億元且不低於9.915億元，擴募可配售份額數量不超過5.5億份，擬購入的底層資產是位於上海市閔行區的有巢馬橋專案租房。
有巢馬橋專案於2023年3月開業，共有租賃住房1600套（2475間），屬於較大規模，位於上海馬橋人工智慧創新試驗區內，毗鄰大零號灣科技創新策源功能區、閔行經濟技術開發區、莘莊工業區等多個產業園區，需求較為旺盛租房。截至2025年6月末，出租率為96.1%。
稍早於華潤有巢REIT之前，華夏北京保障房REIT於今年6月下旬完成擴募並上市，成為國內首單成功擴募的租賃住房REITs專案租房。該基金一次性注入了包括北京通州、海淀、順義、大興四個區域的專案。
此外，紅土深圳安居、中金廈門安居和國泰君安城投寬庭保租房REIT也釋出了擴募計劃，底層資產均在首發專案同城租房。
業內認為，保租房REITs在2025年上半年正式進入“首發+擴募”並行階段，行業步入加速擴容的新週期租房。ICCRA住房租賃產業研究院（下稱“ICCRA”）院長趙然告訴記者，REITs本身就像蓄水池，需要加入源源不斷地鮮活的水，擴募就是加入活水的過程，能夠給底層資產增加活力，讓底層資產一直維繫著收益率良好的狀態。
從保租房這類底層資產本身的特性來看，每個租賃住房專案都會有一個生命週期租房。趙然表示，從國際經驗來看，這一週期大約是8年左右。一般情況下，經營了4-5年的專案會達到價值頂點，之後會走上下坡路；經營到8-9年時，專案可能就無法達到特別良好的狀態，進而需要進行翻新改造。
從近期擴募的REITs來看，其底層資產開業已經有5年左右，因此有必要在資產狀態最好的時候進行未雨綢繆，保證REITs整體的收益表現租房。同時，被納入的專案也需要保持良好的收益率，以起到提高整體專案收益率的目的。
以華潤有巢REIT 為例，華夏基金披露的招募說明書顯示，以2025年10月29日為基準日（不含當日），華潤有巢REITs前20個交易日的份額均價為3.2538元，總市值約為16.269億元；擴募前，該基金2025年和2026年淨現金流分派率預測值為2.95%和2.95%；而此次擬購入的基礎設施專案淨現金流分派率預測值分別為3.50%和3.61%，預計將把華潤有巢REIT整體的淨現金流分派率預測值提高到3.17%和3.22%租房。
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由於帶來了更多的營收和更高的分派率，保租房REITs擴募頗受市場歡迎租房。華西證券統計顯示，今年6月中旬時，受華夏北京保障房REIT擴募發售完成的影響，當週租賃住房REITs板塊整體1.43%的漲幅，其中華夏基金華潤有巢、紅土創新深圳安居、華夏北京保障房、中金廈門安居當週漲幅分別為4.32%、3.49%、2.35%和2.33%，均為擴募概念保租房REITs。
資產配置的“壓艙石”
備受市場青睞的背後，是規模可觀且不斷走向規範化的住房租賃市場租房。
清華大學五道口金融學院房地產與金融科技研究中心在今年8月釋出了一份2024-2025年住房租賃行業發展報告租房。該報告顯示，我國經歷了世界歷史上規模最大、速度最快的城鎮化程序，在此過程中，我國人口在城市、城鄉之間大規模遷徙形成龐大的流動人口，從而形成擁有2.6億租賃人口的市場基本盤，其中，新市民、青年人的租房群體達到近2億人。
另據仲聯量行報告，受晚婚晚育趨勢與家庭小型化（戶均人口降至2.62人）影響，租房週期顯著拉長，部分群體租房時長超10年租房。龐大的新市民、年輕人租房需求，也正是保租房籌建的初衷。
這一剛性住房需求，為保租房提供了穩定的支撐；而保租房亦憑藉相對價格優勢以及區位優勢，取得了優於市場水平的租金表現租房。
據華泰證券研報，2025年第二季度，各保租房REITs專案平均單位月租金同比實現1.6%正增長，優於行業（百城第二季度住宅租賃指數同比均值-3.5%）5.1個百分點，整體出租率也保持在96%的高位租房。
穩定的運營基本面支撐著保租房REITs在二級市場上的表現租房。華泰證券研報顯示，從市場走勢來看，保租房REITs 自上市以來持續跑贏REITs指數，2025 年以來，相對優勢較2024年繼續拉大，下半年有所調整；估值亦穩定在C-REIT各板塊中的最高位。
同時，保租房REITs向市場提供良好的回報租房。據ICCRA 統計，8只保租房公募REITs的平均年化分派率穩定在4%以上，2025年上半年派息完成率區間為92.8%–160.9%，反映分派能力與運營預判能力持續增強。
租賃市場規範也在逐步完善，推動行業走向規範化，為市場注入了信心租房。9月15日正式施行的《住房租賃條例》，明確了企業資金監管、主體責任和承租人權益保護，統一了行業規則，穩定了市場預期，也強化了需求方對租賃市場的認可度，為資本進入和資產擴募奠定了基礎。
要持續發展保租房REITs，還需要有優質的專案得以源源不斷地輸入租房。ICCRA指出，近來多地啟動了存量商品房收儲計劃，將其轉為保障性租賃住房，並加快專案入市節奏。新一批可投標的陸續進入市場，使租賃住房資產在數量、結構與地域分佈上都更加均衡，為REITs和ABS提供了充足、可持續的底層資產來源。
業內認為，未來保租房REITs規模有望加速擴容租房。中金公司認為，我國存量租賃住房規模可觀，且部分租賃住房私募基金存在退出需求，為後續新發租賃住房REITs提供了充足資產儲備；目前已上市的租賃住房REITs原始權益人資產儲備豐厚，預計未來“新發+擴募”有望推動市場發展。
上述機構指出，自首批租賃住房REITs上市以來，因其具備租金回報穩定，長久期等類債券特徵，逐漸成為機構投資者資產配置的“壓艙石”租房。2024年末以來我國利率下行，疊加“資產荒”現象共同推動其估值上升。未來，租賃住房REITs作為穩健配置型資產，預計將持續受到投資者青睞。
(本文來自第一財經)
